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Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, bei dem ein vorheriges Darlehen von einem neuen Darlehen zu neuen Konditionen abgelöst wird.
Beginne deine Planung für die Anschlussfinanzierung spätestens 5 Jahre
vor Ende der ersten Zinsbindung.
Du kannst das Darlehen bei deiner aktuellen Bank verlängern oder mit deinem Darlehen zu einer anderen Bank wechseln. Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB kannst du deine Finanzierung nach 10 Jahren kostenlos kündigen.
Nutze Ausschläge nach unten in der Zinsentwicklung, um eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen abzuschließen. Unser Rechner ermittelt die aktuellen Zinsen für dich.
Läuft die Zinsbindungsfrist einer Baufinanzierung aus, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Denn zu diesem Zeitpunkt besteht meist noch eine Restschuld, die Kreditnehmende nicht auf einen Schlag zurückzahlen können, sondern mit einem neuen Darlehen finanzieren müssen. Etwa ein Jahr vor Ende der Zinsbindung solltest du anfangen, dir Gedanken um die passende Anschlussfinanzierung zu machen.
Wir empfehlen dir, deine Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen. Spätestens 5 Jahre vor Ablauf deiner ersten Zinsbindung ist es Zeit, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Schließlich kannst du deine Zinskosten mit einem günstigen Anschlussdarlehen deutlich senken oder aber die monatlichen Raten für dein Haus und damit deine finanzielle Belastung spürbar verringern.
Deine Bank schickt dir zwar spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot - dann bleibt dir aber in der Regel keine Zeit mehr, sich noch um eine alternative Anschlussfinanzierung zu eventuell niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen zu kümmern. Wie günstig dein Anschlussdarlehen wird, hängt nämlich unter anderem vom richtigen Zeitpunkt ab. Diesen bestimmst du anhand der aktuellen Bauzinsen. Je nachdem, wo die Zinsen gerade stehen und wie die weitere Zinsprognose lautet, kannst du dann auf verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung zurückgreifen.
Die Zinsen und deren Entwicklung haben einen erheblichen Einfluss auf deine Anschlussfinanzierung. Denn die Konditionen für dein Anschlussdarlehen werden nach den aktuellen Zinsen berechnet. Wenn die Zinsen verhältnismäßig günstig sind, kann dies eine finanzielle Entlastung für dich bedeuten. So könntest du beispielsweise deine monatliche Rate senken und hast somit jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Oder du behältst deine bisherige Rate und erhöhst damit die Tilgung deines Darlehens. Der Vorteil: Du zahlst insgesamt weniger Zinsen und bist schneller schuldenfrei.
Die Zinsentwicklung ist wichtig für 2 Frage:
1. Wann ist die richtige Zeit, dein Anschlussdarlehen abzuschließen?
2. Wie lange solltest du dich an den Zins binden?
Wir haben dir 3 Szenarien skizziert, die dir aufzeigen, wie die aktuelle und die künftige Zinsentwicklung deine Entscheidung beeinflussen kann:
Fall 1: Die aktuellen Bauzinsen sind niedriger als dein jetziger Zins. Wenn die Zinsen nach dem Abschluss deiner Baufinanzierung gesunken sind, können Kreditnehmer sich freuen: Für die kommende Finanzierungsrunde kannst du mit besseren Konditionen rechnen. Das klingt nach: sofort zuschlagen und eine günstige Anschlussfinanzierung abschließen, sobald es möglich ist. Das ist auch richtig. Oder wird damit gerechnet, dass die Zinsen noch weiter sinken? Dann wäre warten klüger. Auch in diesem Fall gilt: Zinsprognosen im Auge behalten, um den richtigen Zeitpunkt abzupassen.
Fall 2: Die aktuellen Bauzinsen liegen auf demselben Niveau wie dein jetziger Zins. Die marktüblichen Hypothekenzinsen sind zum Zeitpunkt deiner Anschlussfinanzierung ungefähr genauso hoch wie der Sollzins deiner aktuellen Finanzierung. Du würdest dich also weder verbessern noch eklatant verschlechtern. Wichtig ist nun die Frage: Was sagen die Experten, wohin sich die Zinsen in der kommenden Zeit entwickeln werden? Steht der Trend auf „Anstieg der Zinsen", dann wäre schnell handeln angesagt. So sicherst du dir zumindest die Konditionen, die du jetzt schon hast, für die darauffolgenden 10, 15 oder 20 Jahre. Steht der Trend auf „Absinken der Zinsen", dann wäre es natürlich klüger, noch ein bisschen zu warten. Denn dann wahrst du die Chance, mit einem niedrigeren Zins in die nächste Runde zu starten.
Fall 3: Die aktuellen Bauzinsen sind höher als dein jetziger Zins. Die Zinsen sind in der Zwischenzeit gestiegen und haben deinen alten Sollzins überholt? Das ist auf den ersten Blick natürlich die ungünstigste Ausgangssituation. Der erste Reaktionsimpuls sagt dir vermutlich: warten. Doch auch hier gilt: Lese dir die Zinsprognosen von Experten durch. Immerhin ist es möglich, dass die Zinsen in Zukunft noch weiter steigen, und dann wäre warten schlecht. In diesem Fall solltest du die Möglichkeit nutzen, dir den zwar höheren Zins zu sichern, bevor du noch schlechtere Konditionen in Kauf nehmen musst. Falls die Zinsprognosen auf fallende Zinsen hinweisen, macht sich ein bisschen Geduld hingegen finanziell bezahlt.
Deshalb solltest du jetzt prüfen, ob eine Anschlussfinanzierung für dich bereits in Frage kommt. Denn die Konditionen für dein Anschlussdarlehen werden nach den aktuellen Zinsen berechnet. Da die Zinsen verhältnismäßig günstig sind, kann dies eine finanzielle Entlastung für dich bedeuten. So könntest du beispielsweise deine monatliche Rate senken und hast somit jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Oder du behältst deine bisherige Rate und erhöhst damit die Tilgung deines Darlehens. Der Vorteil: Du zahlst insgesamt weniger Zinsen und bist schneller schuldenfrei.
Bei deinem Anschlussdarlehen für Haus oder Wohnung können Kreditnehmer zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen wählen.
- Bei der Prolongation verlängerst du einfach deinen bestehenden Vertrag mit der jetzigen Bank.
- Bei einer Umschuldung wechselst du zu einem neuen Anbieter.
- Ein Forward-Darlehen eignet sich sowohl für eine Umschuldung als auch für eine Prolongation. Ob bei deiner Hausbank oder bei einer neuen Bank: Das Forward-Darlehen gibt dir die Möglichkeit, deine Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung deiner heutigen Immobilienfinanzierung abzuschließen.
Nachfolgend erklären wir dir die verschiedenen Formen von Anschlussdarlehen noch einmal genauer:
Prolongation: Du bleibst bei deiner alten Bank
Bei einer Prolongation veranlasst du die Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens bei deiner bisherigen Bank, passt dabei aber die Zinsen für die neue Zinsbindung an. Ungefähr 3 bis 6 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung schickt dir die Bank ein neues Angebot für eine Finanzierung. Du kannst das Angebot annehmen oder auch ablehnen. Die Abwicklung erfolgt in der Regel ohne eine erneute Prüfung deiner Kreditwürdigkeit.
Wichtig ist ein Vergleich der Konditionen für eine Anschlussfinanzierung mit denen anderer Banken. Denn die Zinsen, die dir deine Hausbank anbietet, sind häufig teurer als die Angebote der weiteren Kreditinstitute. Außerdem kannst du bei einer anderen Bank oft noch bessere Konditionen für deinen Neuvertrag aushandeln. Da eine Prolongation von den meisten Banken als Vertragsverlängerung deines alten Vertrages gehandelt wird, kannst du in der Regel keine neuen Konditionen verhandeln. Hattest du im alten Vertrag keine Sondertilgungsoption, gibt es die Möglichkeit daher auch nicht im verlängerten Vertrag.
Umschuldung: Auf zur neuen Bank
Wird die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abgeschlossen, handelt es sich um eine Umschuldung des Immobiliendarlehens. Ihr größter Pluspunkt: Du kannst dir niedrigere Zinsen und bessere Konditionen sichern. Zwar fallen bei einer Umschuldung Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld bei einem Gläubigerwechsel von der alten auf die neue Bank übertragen werden muss. Allerdings holst du diese Gebühren durch den Zinsvorteil der neuen Finanzierung in der Regel zügig wieder rein. Übrigens: Viele Banken übernehmen die
anfallenden Wechselkosten, um dich als Kunden zu gewinnen.
Forward-Darlehen: Aktuelle Zinsen schon Jahre vorher sichern
Ein Forward-Darlehen kannst du bei creditscape bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf deiner aktuellen Zinsbindung abschließen und dir auf diese Weise die aktuell günstigen Zinsen für deine dann benötigte Anschlussfinanzierung sichern. Die Restschuld des vorherigen Darlehens wird durch das Forward-Darlehen getilgt. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das sich durch monatliche Raten auszeichnet, die über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleiben.
Als Faustregel gilt: Ein Forward-Darlehen lohnt sich grundsätzlich dann, wenn es die Zinsprognose zeigt, dass die Zinsen zum Ende deiner Sollzinsbindung steigen werden - unabhängig davon, ob die Bauzinsen gerade höher oder niedriger sind als dein jetziger Zins. Wenn du trotz Prognose, dass die Bauzinsen weiter steigen, kein Forward-Darlehen abschließt, verschlechterst du dich in Zukunft noch weiter im Zins. Wird dagegen mit sinkenden Zinsen gerechnet, ist es ratsam, noch abzuwarten und nicht zu früh tätig zu werden.
Die Kosten deiner Anschlussfinanzierung werden dadurch bestimmt, für welche Art des Anschlussdarlehens du dich entscheiest. In der Regel fallen für eine Prolongation keine Kosten an. Anders sieht es bei einer Umschuldung deiner Finanzierung zu einer anderen Bank aus.
Kosten für die Anschlussfinanzierung bei einer Umschuldung
Für den Wechsel muss die bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden. Dabei entstehen Kosten. Wie hoch diese sind, ist abhängig davon, ob es sich um eine Löschung und Neueintragung der Grundschuld oder um eine Grundschuldabtretung handelt.
- Löschung und Neueintragung der Grundschuld
Wird die bereits bestehende Grundschuld der alten Bank im Grundbuch gelöscht und dann auf die neue Bank eingetragen, ist dies nicht nur aufwendig, sondern auch teuer. Bei einer Grundschuld von 100.000 € fallen für die Löschung circa 200 € an, dazu kommt die Neueintragung mit rund 663 €. Insgesamt musst du also 863 € zahlen
- Grundschuldabtretung
Bei einer Grundschuldabtretung wird die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten. Das reduziert deine Kosten, denn die Abtretung kostet bei einer Grundschuld von 100.000 € nur rund 200 €. In vielen Fällen werden diese Kosten sogar von der neuen Bank übernommen. Zudem ist es zeitlich weniger aufwendig: In vielen Fällen nimmt dir die neue Bank die Kommunikation mit dem Notar und die anfallenden Formalitäten ab.
Wenn Du die Gebühren für eine Grundschuldübertragung bei deiner Anschlussfinanzierung berechnen möchten, nutzt du dafür am besten unseren Grundbuchrechner.
Kosten für die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen
Bei einem Forward-Darlehen können neben den Kosten für die Grundschuldübertragung weitere Kosten für die Anschlussfinanzierung anfallen - und zwar in Form eines höheren Sollzinses. Denn die Banken berechnen für die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag. Dieser fällt von Bank zu Bank unterschiedlich aus, im Durchschnitt beträgt er circa 0,02 Prozentpunkte pro Monat.
Je länger die Wartezeit bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Dennoch lohnt sich ein Forward-Darlehen in den meisten Fällen für den Kreditnehmer - vor allem, wenn die Zinsen so niedrig sind wie aktuell. Steigt der Zinssatz nach Auszahlung des Darlehens auch nur minimal an, hat sich der Zinsaufschlag bereits amortisiert. Mit unserem Rechner zur Anschlussfinanzierung
kannst du die Zinsen für dein Darlehen ganz einfach berechnen.
Baufinanzierungen und Anschlusskredite sind komplexe Kreditformen. Unsere Berater/innen vergleichen unterschiedliche Finanzierungslösungen, analysieren Kosten und Einsparungen und unterstützen dich dabei, die bestmögliche Entscheidung zu treffen. Profitiere von unserer Erfahrung: Der Service von creditscape ist unverbindlich und kostenlos.
